2009年9月2日 星期三
2008年10月22日 星期三
迟来的功课：轩慧光纤宽带使用小结
大家都知道的事就不说了，先说说价格方面，这是2008年7月轩慧的报价单：
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活动日期：2008年7月1日-2008年8月31日
上下行2.5兆光纤宽带促销
资费组 标准费用（元） 赠送时长 赠送后月均费用（元）
包半年 540 一个月 77
包一年 888 两个月 63
包两年 1440 四个月 51
包三年 1980
=====================================================
我去办理的时候已经过了优惠期，并且目前只有2.5Mbps的业务，剩下的就只能选包多久了，而从以往的经验看，ISP的价格政策在未来有大幅调整的可能性不大，但由于对轩慧的确是不了解，所以只选择了一年，但现在看来包三年还是相当实惠的。
关于轩慧的接入方式及带宽：
首先轩慧宽带和轩慧有线应该是一家单位的两个部门，前者是光纤入楼五类线入户，但应该是FTTX+LAN而不是FTTH(光纤到户)；后者就是有线电视了，有线电视也可以通过既有的同轴电缆接入因特网（即HFC），但不知道轩慧有线是否提供此项服务。
到这里有几点疑问：
1、轩慧网站上有这样几条说明：
a.“像轩慧宽带网那样使用宽带接入设备如 10/100M 自适应网卡时，传输速率可达 10Mbps ，是模拟 Modem 的 180 余倍”
b.“高速浏览：接入速率高达 10/100Mbps ，速度比利用传统上网方式超出 100 余倍”
c.“轩慧宽带网： 采用光纤以太网技术，光纤到楼，双绞线入户”
如果如轩慧网站所说，那它的接入方式应该是FTTX+LAN，而FTTX+LAN的设计是光纤到小区或单元楼的ONU（光网络单元），整个小区或整个楼道的用户通过五类双绞线共享一个ONU的带宽，这个ONU的带宽通常是10M或100M，这样的话，轩慧所说的5M入户到底指的是共享ONU的5M还是平均分配到各个用户的5M呢？
如果轩慧宣传所说，那它指的应该是后者，那么在6层的花园洋房，每个用户5M，每个楼道的ONU带宽就要60M，如果不是到楼道而是整栋楼（按5个单元），那这个ONU的带宽应到300M，那整个小区的总节点带宽是多少？相比2.5Mbps/888元/年的收费标准，这可能吗？
虽然实际通过后面的测速可知最大下行能达到2.5Mbps，但现在小区使用轩慧光纤的用户还比较少，等到用户比较多时，还能达到这样的速度吗？
关于轩慧的登录验证方式：
很不幸，是Dr.com，还好它开着web登录，据说Dr.com限制了多用户代理上网，用路由器也不行，上网查了查资料，现在有个Open Dr.com（开源地址：http://sourceforge.net/projects/drcom-client），我一直在用，但家里只有一台电脑，没试过它的真实性，另外由于它是个hack的东西，所以也不保证安全性哦~
通过linkwan测速：
大致测了下行速度：
河北邯郸 - 2.5Mb
北京1 - 800Kb+
上行没测，不过FTTx上下行是对称的，相比ADSL固定的上行，这个完全不是问题
迅雷下载速度：
看服务器情况，最高到过312KB/s
BT使用：
一直不太喜欢用BT，由于迅雷内建BT协议，那天找了个种子下个300M的电影，反正没到200KB/s
网络游戏链接：
魔兽世界连接各点响应时间基本都在61ms以下；
浩方不知道为什么总报错，所以通过QQ对战平台看了下，连接北京、上海响应速度都在21ms以下，广东是红的。
电骡使用：
电骡有2种网络：ed2k、kad
前者我是登上就掉（对Dr.com无限怨念ing...）；
后者极力推荐啊，我现在是根本不开ed2k了，只使用kad，在没下过热门源的情况下速度最高到过260KB/s，据说使用无头档可以增加kad稳定来源，准备回家试试：
ed2k://|file|Cyndi-Connect.tmp|9871476|9E3A905292B7AE6A2E2110DFC061779B|/
ed2k://|file|[PTT]emule_friend.rar|23007826|CF52D1CAD8FFF93CF03DB26DF23260D2|/
ed2k://|file|[ShareGet]emule_friend.rar|10564607|B494CC6DB8609C014858151CD7EA9193|/
另外要把这些文件的优先级设为低，在扩展设置中勾选"为节省CPU资源禁用A4F4"。
最后就是轩慧的vod点播：
速度很快，开着电骡看也没问题，清晰度还行，拿越狱来讲，站点收录的是每集170MB左右的版本，在1440*900分辨率上看有点难受，不过我们可以选择下载720p的版本哈，如果家里有支持1080p的平板电视，那推荐7.2G的版本……
另外不爽的是它使用远古vod的解决方案，观看前必须安装webplay才行……
轩慧网站上提供的有点问题，大家自己下个吧：http://www.viewgood.com/webplayer/
关于间歇性断网：
轩慧好像不太稳定，每隔几天就会间歇性地断开，断开时间倒不长，半小时左右，具体情况不明，请也在用的邻居们继续补充……
轩慧的服务态度：
平时不打交道，只有遇到断网才给他们打电话，但，电话里答应得挺好，从没上门过，据说态度也不怎么样；
想来他们许是知道自己的情况，知道短时间后就会恢复正常，所以不愿意过来？呵呵
打开网页比较慢，时不时无法访问的问题：
这个除了网络本身的问题外，应该和DNS的配置有关；
通过web验证登录后可以看到轩慧的网络公告，上面说几个DNS服务器有问题，请大家选择xxx服务器云云……
它推荐的不一定就好用，大家可以自己ping这几个ip看看，我这边比较好的是北京xxx.3.6结尾那个，延迟在40ms左右，没有丢包，其他的几个都存在丢包现象，稍好的是.66结尾那个，所以大家可以把首选DNS服务器设为前者，备用DNS就随便了。
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活动日期：2008年7月1日-2008年8月31日
上下行2.5兆光纤宽带促销
资费组 标准费用（元） 赠送时长 赠送后月均费用（元）
包半年 540 一个月 77
包一年 888 两个月 63
包两年 1440 四个月 51
包三年 1980
=====================================================
我去办理的时候已经过了优惠期，并且目前只有2.5Mbps的业务，剩下的就只能选包多久了，而从以往的经验看，ISP的价格政策在未来有大幅调整的可能性不大，但由于对轩慧的确是不了解，所以只选择了一年，但现在看来包三年还是相当实惠的。
关于轩慧的接入方式及带宽：
首先轩慧宽带和轩慧有线应该是一家单位的两个部门，前者是光纤入楼五类线入户，但应该是FTTX+LAN而不是FTTH(光纤到户)；后者就是有线电视了，有线电视也可以通过既有的同轴电缆接入因特网（即HFC），但不知道轩慧有线是否提供此项服务。
到这里有几点疑问：
1、轩慧网站上有这样几条说明：
a.“像轩慧宽带网那样使用宽带接入设备如 10/100M 自适应网卡时，传输速率可达 10Mbps ，是模拟 Modem 的 180 余倍”
b.“高速浏览：接入速率高达 10/100Mbps ，速度比利用传统上网方式超出 100 余倍”
c.“轩慧宽带网： 采用光纤以太网技术，光纤到楼，双绞线入户”
如果如轩慧网站所说，那它的接入方式应该是FTTX+LAN，而FTTX+LAN的设计是光纤到小区或单元楼的ONU（光网络单元），整个小区或整个楼道的用户通过五类双绞线共享一个ONU的带宽，这个ONU的带宽通常是10M或100M，这样的话，轩慧所说的5M入户到底指的是共享ONU的5M还是平均分配到各个用户的5M呢？
如果轩慧宣传所说，那它指的应该是后者，那么在6层的花园洋房，每个用户5M，每个楼道的ONU带宽就要60M，如果不是到楼道而是整栋楼（按5个单元），那这个ONU的带宽应到300M，那整个小区的总节点带宽是多少？相比2.5Mbps/888元/年的收费标准，这可能吗？
虽然实际通过后面的测速可知最大下行能达到2.5Mbps，但现在小区使用轩慧光纤的用户还比较少，等到用户比较多时，还能达到这样的速度吗？
关于轩慧的登录验证方式：
很不幸，是Dr.com，还好它开着web登录，据说Dr.com限制了多用户代理上网，用路由器也不行，上网查了查资料，现在有个Open Dr.com（开源地址：http://sourceforge.net/projects/drcom-client），我一直在用，但家里只有一台电脑，没试过它的真实性，另外由于它是个hack的东西，所以也不保证安全性哦~
通过linkwan测速：
大致测了下行速度：
河北邯郸 - 2.5Mb
北京1 - 800Kb+
上行没测，不过FTTx上下行是对称的，相比ADSL固定的上行，这个完全不是问题
迅雷下载速度：
看服务器情况，最高到过312KB/s
BT使用：
一直不太喜欢用BT，由于迅雷内建BT协议，那天找了个种子下个300M的电影，反正没到200KB/s
网络游戏链接：
魔兽世界连接各点响应时间基本都在61ms以下；
浩方不知道为什么总报错，所以通过QQ对战平台看了下，连接北京、上海响应速度都在21ms以下，广东是红的。
电骡使用：
电骡有2种网络：ed2k、kad
前者我是登上就掉（对Dr.com无限怨念ing...）；
后者极力推荐啊，我现在是根本不开ed2k了，只使用kad，在没下过热门源的情况下速度最高到过260KB/s，据说使用无头档可以增加kad稳定来源，准备回家试试：
ed2k://|file|Cyndi-Connect.tmp|9871476|9E3A905292B7AE6A2E2110DFC061779B|/
ed2k://|file|[PTT]emule_friend.rar|23007826|CF52D1CAD8FFF93CF03DB26DF23260D2|/
ed2k://|file|[ShareGet]emule_friend.rar|10564607|B494CC6DB8609C014858151CD7EA9193|/
另外要把这些文件的优先级设为低，在扩展设置中勾选"为节省CPU资源禁用A4F4"。
最后就是轩慧的vod点播：
速度很快，开着电骡看也没问题，清晰度还行，拿越狱来讲，站点收录的是每集170MB左右的版本，在1440*900分辨率上看有点难受，不过我们可以选择下载720p的版本哈，如果家里有支持1080p的平板电视，那推荐7.2G的版本……
另外不爽的是它使用远古vod的解决方案，观看前必须安装webplay才行……
轩慧网站上提供的有点问题，大家自己下个吧：http://www.viewgood.com/webplayer/
关于间歇性断网：
轩慧好像不太稳定，每隔几天就会间歇性地断开，断开时间倒不长，半小时左右，具体情况不明，请也在用的邻居们继续补充……
轩慧的服务态度：
平时不打交道，只有遇到断网才给他们打电话，但，电话里答应得挺好，从没上门过，据说态度也不怎么样；
想来他们许是知道自己的情况，知道短时间后就会恢复正常，所以不愿意过来？呵呵
打开网页比较慢，时不时无法访问的问题：
这个除了网络本身的问题外，应该和DNS的配置有关；
通过web验证登录后可以看到轩慧的网络公告，上面说几个DNS服务器有问题，请大家选择xxx服务器云云……
它推荐的不一定就好用，大家可以自己ping这几个ip看看，我这边比较好的是北京xxx.3.6结尾那个，延迟在40ms左右，没有丢包，其他的几个都存在丢包现象，稍好的是.66结尾那个，所以大家可以把首选DNS服务器设为前者，备用DNS就随便了。
2007年9月5日 星期三
买房应该贷款吗？贷款应该提前还款吗？
多数人可能都觉得总欠着别人的钱不好，心里有压力，买房贷了款，总想着早点把钱还上，还能省很多利息。
我前段时间买房了，也是颇为踌躇了一番，后来老爸提出了一个观点：
如果你现在手里有40万，首付20万，贷款20万，20年还完，虽然要多付12万利息，但是你现在仍然持有20万可以用来投资或者做别的事，试想过20年，这手里的20万能变成多少钱呢？20年达到1.5倍的增长已经是很低的了。
我当时就拜倒了，觉得这个观点非常好，后来也是这么做的。
如果不明白，可以换个角度看，贷款利息也很低的，20年，才收那么点钱，银行的放贷项目，投资回报率多低啊
我觉得自己这方面真是太差了，各种理财和消费观念真是应该改一改了，与时俱进呃～
我前段时间买房了，也是颇为踌躇了一番，后来老爸提出了一个观点：
如果你现在手里有40万，首付20万，贷款20万，20年还完，虽然要多付12万利息，但是你现在仍然持有20万可以用来投资或者做别的事，试想过20年，这手里的20万能变成多少钱呢？20年达到1.5倍的增长已经是很低的了。
我当时就拜倒了，觉得这个观点非常好，后来也是这么做的。
如果不明白，可以换个角度看，贷款利息也很低的，20年，才收那么点钱，银行的放贷项目，投资回报率多低啊
我觉得自己这方面真是太差了，各种理财和消费观念真是应该改一改了，与时俱进呃～
标签： 初次买房在燕郊
2007年7月19日 星期四
2007年6月20日 星期三
关于美林湾的负面消息及释疑
今天QQ群（40865392）来了一个朋友，对美林湾2期有兴趣，聊着聊着他忽然说起来美林湾有很多的问题，言辞越来越激烈，呵呵，事实上有些事情是真的，有些事情却太情绪化了。
嗯，我们在这里就事论事，客观地来看问题。
他提出了几个观点，总结如下：
1、燕郊本地的人都不买美林和星河的，太偏了
2、燕郊质量最好的是百花，其次就是北欧了，北欧最后两栋都是三河三建建的，属于质量一般的，也比美林和上上城质量好多了，燕郊质量最差的就是上上城和美林新东城，这俩有的一比，说是美林新东城被列为2006北京最烂楼盘之一。
3、美林的防盗门里面是硬纸板
4、美林湾1期墙上的插座和引线裸露，起墙皮，屋内管道外露，门上没有猫眼，门禁对讲机和墙面没有结合好。
5、燃气接口费
6、配套
7、物业
我们逐一过目：
1、呵呵，为什么有钱人都往郊区买房子呢？国贸、中关村这么繁华的地方怎么没有别墅呢？现在我们越来越看中的是居住环境，一个生态和交通发展很好而且相对平衡的地方是非常理想的。
2、不知道是哪里的统计，我目前还没有查到相关资料，有一点要注意的是：不同结构的建筑是没有可比性的。
3、建议大家去了解一下“纸蜂窝结构”，可以用“纸蜂窝”和“防盗门”去上网搜索一下。我们要关心的问题是钢板厚度是否达标。
4、我看过关于这个问题的帖子和照片，但是，毛坯房么，哪里的毛坯房会给你精雕细琢？
5、有个朋友刚在丰台区买了套二手房，物业费很便宜，停车不要钱，呵呵，听起来很好啊，但是比较脏乱，这个小区都是经济适用房，大多是拆迁户在这里住，他们集体拒交燃气燃气接入费和物业费，僵持了很久最终燃气接入费还是没有收，正常接入了，但小区里的物业费总收不上来，物业公司拿什么管；其实燃气接口费相当于ADSL的初装费，呵呵，原来北京ADSL是免费的，现在收初装费了，不交就不用呗，但是燃气入户的工程可比网络接入麻烦多了，所以总是争论不休
6、这个问题需要时间，我们大可以去买配套已经齐备了的社区，如果可以无视价格因素的话。
7、这个问题不详述了，大家可以去翻以前的帖子，新近看了则消息，说是美林湾1期（即美林新东城B区）的保安更换了，比以前负责，还要办业主出入证，管理有所加强。
Calm down，其实我们都是一条战线上的，开发商才是真正需要反省的，在卖方市场的大环境下业主一直都是弱势群体，君不见天天维权声声震耳，呵，真热闹
而作为一个业主，无论什么时候，都需要冷静处事、客观分析、合法维权，切忌急躁冲动、盲目跟风。
嗯，我们在这里就事论事，客观地来看问题。
他提出了几个观点，总结如下：
1、燕郊本地的人都不买美林和星河的，太偏了
2、燕郊质量最好的是百花，其次就是北欧了，北欧最后两栋都是三河三建建的，属于质量一般的，也比美林和上上城质量好多了，燕郊质量最差的就是上上城和美林新东城，这俩有的一比，说是美林新东城被列为2006北京最烂楼盘之一。
3、美林的防盗门里面是硬纸板
4、美林湾1期墙上的插座和引线裸露，起墙皮，屋内管道外露，门上没有猫眼，门禁对讲机和墙面没有结合好。
5、燃气接口费
6、配套
7、物业
我们逐一过目：
1、呵呵，为什么有钱人都往郊区买房子呢？国贸、中关村这么繁华的地方怎么没有别墅呢？现在我们越来越看中的是居住环境，一个生态和交通发展很好而且相对平衡的地方是非常理想的。
2、不知道是哪里的统计，我目前还没有查到相关资料，有一点要注意的是：不同结构的建筑是没有可比性的。
3、建议大家去了解一下“纸蜂窝结构”，可以用“纸蜂窝”和“防盗门”去上网搜索一下。我们要关心的问题是钢板厚度是否达标。
4、我看过关于这个问题的帖子和照片，但是，毛坯房么，哪里的毛坯房会给你精雕细琢？
5、有个朋友刚在丰台区买了套二手房，物业费很便宜，停车不要钱，呵呵，听起来很好啊，但是比较脏乱，这个小区都是经济适用房，大多是拆迁户在这里住，他们集体拒交燃气燃气接入费和物业费，僵持了很久最终燃气接入费还是没有收，正常接入了，但小区里的物业费总收不上来，物业公司拿什么管；其实燃气接口费相当于ADSL的初装费，呵呵，原来北京ADSL是免费的，现在收初装费了，不交就不用呗，但是燃气入户的工程可比网络接入麻烦多了，所以总是争论不休
6、这个问题需要时间，我们大可以去买配套已经齐备了的社区，如果可以无视价格因素的话。
7、这个问题不详述了，大家可以去翻以前的帖子，新近看了则消息，说是美林湾1期（即美林新东城B区）的保安更换了，比以前负责，还要办业主出入证，管理有所加强。
Calm down，其实我们都是一条战线上的，开发商才是真正需要反省的，在卖方市场的大环境下业主一直都是弱势群体，君不见天天维权声声震耳，呵，真热闹
而作为一个业主，无论什么时候，都需要冷静处事、客观分析、合法维权，切忌急躁冲动、盲目跟风。
标签： 初次买房在燕郊
2007年6月13日 星期三
2007年5月30日 星期三
从网友质疑美林湾的物业（北京嘉浩）想到的
好多朋友又提到关于嘉浩物业的无良，呵呵，这里谈点自己的看法：
美林其他的项目选的物业也是嘉浩（美林水郡等等，也没见出问题），而美林目前也在积极和嘉浩协调问题（见文后说明）。
目前出问题的就是炫特区，这里暂且不提嘉浩是不是特别差，我觉得炫特区的业主处理问题的方式不是很理智，不交物业费只会恶性循环，如果不注意证据（录音录像文字等）的收集，不通过正确途径，问题的解决肯定异常艰难。
我总结了一些关于物业和物业管理费的问题，希望能对大家有所帮助（以下部分资料摘自互联网，若某些部分侵犯了您的权益，请联系我立即删除。）：
0、物业靠什么生存？就是靠收取物业管理费
1、物业费的收取有没有黑洞？现在物业公司都是业主招标，一般的物业公司都是有今天无明天，一不小心就可能被炒掉了，物业公司大都是一棰子买卖，基于这种原因，好多物业公司一般对小区设施都“将就”着，很少花大笔资金去管理，只要不出事就成。这种可怕的带有毁灭性的赚钱手段，是物业公司拿业主几个亿甚至是几十个亿的资产做赌注来自己赚黑钱，让人担心。这一点还希望以后的物业公司能够将管理透明化，业主们也要起到监督作用。
2、业主可以查物业公司的帐吗？若是双方协议制定的，业主委员会可以查账。如果是政府定价的，则只要定期公布就可以了，业主委员会没权利查。除非是物业公司退出时的审计，由专门的机构负责。但不管如何业主是没有权利直接查账的。
3、物业管理企业靠什么赢得市场？这个问题主要是说如果物业公司需要生存发展，不能只看物业费用的收缴，还要注意创立优良的品牌、保持良好的企业形象、准确的市场定位、以科学的经营决策来赢得客户的信任。
4、物业费用都包括什么？根据小区设施的不同，大致可能有如下几项：
5、新房没入住 物业管理费究竟要不要交？ 物业费的收缴从房屋交付开始，如果已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。
6、为什么有些业主拒交物业费？有如下几种可能：
7、业主拒交物业费是否合法？国务院颁布的《物业管理条例》中明确规定，业主若逾期不交物业管理费，将承担法律责任；同时物业服务应遵循合理、公开的原则按质论价。其实，很多业主拖欠物业管理费也有苦衷，但理性选择解决问题的途径才是正确的做法。
8、物业公司能擅自调整物业费吗？不能，代收水电等费用时也不能擅自加价，这都是有法律规定的，关于代收酬劳等费用，物业需要和业主协调之后才能进行收取。
9、公共区域的照明费用，谁来负担？公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担；一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。
10、物业公司能有权以业主未按期交纳房款为由而停水电吗？不能，未交房款是业主和开发商之间的问题，物业无权干涉。
11、物业公司能有权以业主未按期交纳物业费为由而停水电吗？可以。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应，但物业管理公司应依据合同及法律行事。
12、业主可以自行选择物业公司吗？可以成立业主委员会，公开招标。
13、物业对小区的价值有影响吗？答案是肯定的，如果是一个管理散漫的物业公司，小区就会“一年新，二年旧，三年破”，目前北京城的小区一般都是新建的，少则几年，再多也不超过十几年，因此，一些隐性的由于物业公司疏于管理而造成的问题目前还没有暴露出来，再等十多年后，一些问题将会日渐暴露，将严重影响业主的生活，给业主的财产带来不可估量的损失。
至于北京嘉浩物业，我去1期的时候门卫的表现还算可以，询问来意后开门，但是没有入门登记（这一点各个物业公司的管理都有不同），别的倒没注意，不过从我跟1期业主交流时的感觉来讲，好像物业也确是差强人意。
这一点美林的副总裁也说出了自己的看法：
【主持人】：现在售出客户反馈情况是怎么样？
【王洪武】：我们一期只有1000多户，已经全部卖完了，客户对我们反映也是非常认可的。但是也有一些不足，首先我们从环保材料的考虑上，我们在外墙保温材料的选用上，中空玻璃我们都是比较好的之一。对于小区的物业管理，最起码这是很难随便出入的小区，物业管理等还有一些不够完善。实际上也有一些不足，我们主要在美林湾这个项目针对B区不足，在美林湾项目加以完善。
现在A区有意向买我们的客户已经有好几百人，在这种情况下绝大部分是一期的客户，可见美林新东城的业主还是十分认可我们的产品，不然不会再买我们的产品。从各个方面，我们对美林新东城 做完之后我们还有很多不满足的地方，可能在工程的品质上没有达到必须好的状态，还有一些瑕疵。在户型的方面上还有一些不够科学，在功能的配置上还不够完善，我们根本希望在美林湾中把以前B区的问题彻底解决掉，我们力争做到让每一位客户都满意。
原文可见：《高端访谈：美林地产集团副总裁王洪武的10年历程》
我不是偏袒谁谁，我也不希望自己置业的地方变成一滩垃圾，但我希望大家都能理性理智地面对每一件事、每一件和自己的利益息息相关的事，我们在积极维护自己权益的同时，同样不能对自己的言行掉以轻心，每个人都能言行如一、互相尊重，难道不好么？所谓和谐，大概就是这个意思。
美林其他的项目选的物业也是嘉浩（美林水郡等等，也没见出问题），而美林目前也在积极和嘉浩协调问题（见文后说明）。
目前出问题的就是炫特区，这里暂且不提嘉浩是不是特别差，我觉得炫特区的业主处理问题的方式不是很理智，不交物业费只会恶性循环，如果不注意证据（录音录像文字等）的收集，不通过正确途径，问题的解决肯定异常艰难。
我总结了一些关于物业和物业管理费的问题，希望能对大家有所帮助（以下部分资料摘自互联网，若某些部分侵犯了您的权益，请联系我立即删除。）：
0、物业靠什么生存？就是靠收取物业管理费
1、物业费的收取有没有黑洞？现在物业公司都是业主招标，一般的物业公司都是有今天无明天，一不小心就可能被炒掉了，物业公司大都是一棰子买卖，基于这种原因，好多物业公司一般对小区设施都“将就”着，很少花大笔资金去管理，只要不出事就成。这种可怕的带有毁灭性的赚钱手段，是物业公司拿业主几个亿甚至是几十个亿的资产做赌注来自己赚黑钱，让人担心。这一点还希望以后的物业公司能够将管理透明化，业主们也要起到监督作用。
2、业主可以查物业公司的帐吗？若是双方协议制定的，业主委员会可以查账。如果是政府定价的，则只要定期公布就可以了，业主委员会没权利查。除非是物业公司退出时的审计，由专门的机构负责。但不管如何业主是没有权利直接查账的。
3、物业管理企业靠什么赢得市场？这个问题主要是说如果物业公司需要生存发展，不能只看物业费用的收缴，还要注意创立优良的品牌、保持良好的企业形象、准确的市场定位、以科学的经营决策来赢得客户的信任。
4、物业费用都包括什么？根据小区设施的不同，大致可能有如下几项：
- 综合物业管理收费：管理费、化粪池清掏费、绿化费、小修费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费、保洁费、保安费、办公费、统收服务费、智能化安防设施、设备运行、维护保养费、法定税费、生活垃圾清运费
- 代收代缴费用：天然气费、水费、电费、供暖费、有线电视收视费、经业主同意的其他费用
5、新房没入住 物业管理费究竟要不要交？ 物业费的收缴从房屋交付开始，如果已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。
6、为什么有些业主拒交物业费？有如下几种可能：
- “留守”人士的无力抗争：因为小区的种种原因，比如民宅变商用（业主或物业公司出租了部分民宅）导致居住质量下降，“留守”的业主人数较少而无法成立业主委员会，惟一的抗争就是拖欠物业管理，而当大量业主拖欠物业管理费时，物业公司将更加入不敷出，服务水准更加下降，“留守”业主更加不满，拖欠更加坚定，形成恶性循环。而根据国务院《物业管理条例》的原则，物业公司与业主协商，按业主要求的物业服务标准，确定合适的物业管理收费标准，其中，将住宅出租作商用的，须双倍交纳物业管理费，可由租客承担费用，作为房东的业主负连带交纳责任。物业公司有了资金保证，才可能调动积极性提高物业服务质量。
- 对物业不满导致的非理性以及起哄式的拒交
- 业主与开发商有纠纷而拒交物业费：商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业管理公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务。
7、业主拒交物业费是否合法？国务院颁布的《物业管理条例》中明确规定，业主若逾期不交物业管理费，将承担法律责任；同时物业服务应遵循合理、公开的原则按质论价。其实，很多业主拖欠物业管理费也有苦衷，但理性选择解决问题的途径才是正确的做法。
8、物业公司能擅自调整物业费吗？不能，代收水电等费用时也不能擅自加价，这都是有法律规定的，关于代收酬劳等费用，物业需要和业主协调之后才能进行收取。
9、公共区域的照明费用，谁来负担？公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担；一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。
10、物业公司能有权以业主未按期交纳房款为由而停水电吗？不能，未交房款是业主和开发商之间的问题，物业无权干涉。
11、物业公司能有权以业主未按期交纳物业费为由而停水电吗？可以。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应，但物业管理公司应依据合同及法律行事。
12、业主可以自行选择物业公司吗？可以成立业主委员会，公开招标。
13、物业对小区的价值有影响吗？答案是肯定的，如果是一个管理散漫的物业公司，小区就会“一年新，二年旧，三年破”，目前北京城的小区一般都是新建的，少则几年，再多也不超过十几年，因此，一些隐性的由于物业公司疏于管理而造成的问题目前还没有暴露出来，再等十多年后，一些问题将会日渐暴露，将严重影响业主的生活，给业主的财产带来不可估量的损失。
至于北京嘉浩物业，我去1期的时候门卫的表现还算可以，询问来意后开门，但是没有入门登记（这一点各个物业公司的管理都有不同），别的倒没注意，不过从我跟1期业主交流时的感觉来讲，好像物业也确是差强人意。
这一点美林的副总裁也说出了自己的看法：
【主持人】：现在售出客户反馈情况是怎么样？
【王洪武】：我们一期只有1000多户，已经全部卖完了，客户对我们反映也是非常认可的。但是也有一些不足，首先我们从环保材料的考虑上，我们在外墙保温材料的选用上，中空玻璃我们都是比较好的之一。对于小区的物业管理，最起码这是很难随便出入的小区，物业管理等还有一些不够完善。实际上也有一些不足，我们主要在美林湾这个项目针对B区不足，在美林湾项目加以完善。
现在A区有意向买我们的客户已经有好几百人，在这种情况下绝大部分是一期的客户，可见美林新东城的业主还是十分认可我们的产品，不然不会再买我们的产品。从各个方面，我们对美林新东城 做完之后我们还有很多不满足的地方，可能在工程的品质上没有达到必须好的状态，还有一些瑕疵。在户型的方面上还有一些不够科学，在功能的配置上还不够完善，我们根本希望在美林湾中把以前B区的问题彻底解决掉，我们力争做到让每一位客户都满意。
原文可见：《高端访谈：美林地产集团副总裁王洪武的10年历程》
我不是偏袒谁谁，我也不希望自己置业的地方变成一滩垃圾，但我希望大家都能理性理智地面对每一件事、每一件和自己的利益息息相关的事，我们在积极维护自己权益的同时，同样不能对自己的言行掉以轻心，每个人都能言行如一、互相尊重，难道不好么？所谓和谐，大概就是这个意思。
标签： 初次买房在燕郊
2007年5月22日 星期二
07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（下篇）——归宿美林湾
说起来好笑，从开始对上上城的一见倾心变成了现在对美林湾的移情别恋，大家大概不会再认为我是枪手云云了。
这次重点介绍一下美林湾，就像每个人都认为自己的选择是最好一样，夸张与不夸张也都是无所谓的事了：），本文中图片关于1期的较少，大家可以去网上查以前美林的项目看看实景。
关于美林要先插一点我后来查到的资料和部分对比：
正面消息
他们开发的“美林水郡”、“美林花园”、“美林·香槟小镇”均获得了不少设计和社区奖项，总体来看还是不错的
美林新东城的1期是单电，有时停电，而2期是双电，基本上不会有停电的问题。
美林的2期户型公摊面积很少，大概在14平米左右，而且会写在合同中；而上上城的合同中没有提到公摊面积。
美林的2期是准现房，已经封顶，后面有照片大家可以看；上上城的4期还没有封顶或还在地下，是期房，而央行限定房贷不能买期房，这算不算违规呢？
美林的2期容积率低，绿化率高，楼层低，5-6层的多层建筑以后不会或很少会建了，建了价格也会很高
这里通930，从酒厂上高速直达国贸。
这里不是燕郊镇，属于燕郊的辖区，算是农村吧，环境好一点。
这里西边紧邻潮白河，河西就是通州，站在潮白河堤上打电话不是漫游，算不算是好消息呢～
算是花园洋房吧？有点自我安慰的感觉……
听说现在潮白河正在治理，以后的景观会非常好，但2002年说对潮白河进行8年规划，为奥运做准备，今年07年了，不知道什么时候能好呢？
负面消息
美林·新东城选择的“嘉浩物业”，这家北京的公司在2002年成立，注册资金100万，之前传得沸沸扬扬的“炫特区”的物业问题看来的确属实，但具体情况我不了解；而美林新东城的1期物业管理也的确一般。美林销售给我的解释是嘉浩物业在美林新东城的1期招聘的物业人员是从当地招来的，人员的确有些问题，这一点他们的上层正在和嘉浩物业的老总沟通，以期解决，2期的管理会好很多。
嗯，怎么说呢，现在燕郊的很多社区有很多没有物业或者是开发商自己管理或者是当地的物业，这样来看美林选择的正规的北京嘉浩物业还是更好些？物业的重要性大家也都了解，如果出了问题大家一定要捍卫自己的权利！
燃气接口费和保险费还是要收，虽然这样的做法是不对的，但我真的不知道该怎么办……
4200-4500元/平，80-90平的话首付至少要8万，贷20年的月供对我来说还是吃力了点，如果首付多一些，最终确定下来的户型价格低一些，那么美林湾会成为我的不二之选。
感谢＂天山白鹭＂提供的宝贵意见，现在的关键问题就在于2点：
1、物业
2、配套设施
问题是这2点开发商都不同意写入合同
在3月1日起实施的《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》中也没有明确提到配套设施需要写入合同之类，况且美林湾不是在北京，而是在燕郊，这的确是个大问题。
有专家提到“从合同角度讲，在交付条件这一块把原来取得竣工验收许可证改为取得综合验收许可，在这一点上可能提高了条件”，不知道2期是否也需要取得《综合验收许可》才能交付呢？到时候还是要关注一下合同内容。
PS：不知道以2期购房人的身份去咨询美林开发商关于1期的问题，他们会怎么答复呢？大家去试问一下：）
参考文章：
《社区配套 套你没商量》
《政策解读：小区配套设施不完善 今后有地方说理》
以下是游记
首先不得不赞一下美林的一个售楼小姐萦（化名，以下同），我们首先在酒厂的接待中心见到的她，是她为我们进行的沙盘讲解，嗯，可以用专业周到、温柔稳重、端庄来形容，美林的彩页也算是精美（回来有朋友说和富力城的相比还是低档一些，口吻之讨厌让我极想xx之，这没有可比性么），主要是喜欢上了他们的户型设计，在上文说过，我们辞别了萦之后首先去的是星河皓月，3点左右赶去看已经建好的1期：
上图是1期的房子，喜欢么？点开大图可以看到最左边有几个人或站或做，他们就是1期的业主，嗯，清一色东北人，这张照片是在我们跟他们聊过天之后拍的：），从他们那里了解到不少情况啊，后面慢慢说；地面的缝隙是水系，有地灯，但可惜没有水，这1期的房也没交多久，入住最早的一个业主（一个老大爷，别人管他叫“片儿长”，呵呵）也才住了3个月，小树看起来很单薄：（，希望能好好成长吧；房子的外墙是保温墙（好多房子不是哦），但是外面不是很耐脏（所以2期的外墙更改了），这个小区的房子都卖光了，但是入住只有1/3，有人是给房子买的，有人买了渡假用，还有人买了只是搁那了……，环境非常静谧，嗯～
问他们物业怎么样，他们也说不上，感觉是一般，房子质量方面好像还很满意，其中有一个人提到星河皓月有一处房的墙壁正在返修-_-b，总之我喜欢这样的小区啊～
从侧面看间距
每栋楼的外观都不一样，其实这样感觉有点乱～
我们第二天（5月20日）一早再次来到美林湾本部，主要是为了先排上号。
它在1期北边，刚建好，算是宽敞舒适，设施也还行，不小心拍到了这位大哥的正面，但我只有这一张大厅的图，不好意思啊，如果你有意见我马上撤掉～
从售楼楼大厅向外看（向南），周围有一圈小喷泉（我希望以后小区里面的喷泉多一些^_^b）
由于只是排号，我们很快办完了手续，交了订金，再次听萦给我们讲这里的完整沙盘，我也了解到了美林所说的“摇号”到底是什么意思，我可能赶不上26号的摇号了，说是排在前150位的才能进行第一批摇号，而我在170多呢，沙盘不让拍，很可惜，不过还是很感慨这里的售楼人员的专业素质（感觉星河皓月和这里的销售都不错，真的比上上城要强）。
由于别的情况需要等到选好户型才能再做决定，所以我们也不在逗留，动身去2期工地看个究竟。
题外话：这两天遇到了好多可能是未来的邻居啊，大家说说笑笑互相沟通也满有意思的：）
2期的位置已经说过了，我们从燕顺路和星河皓月最南边的那条路的交叉口往西走，大概200米左右就到了2期的北门旁边：
照片上右手边就是临街的第一栋楼，可以看到这几栋楼都是6层的建筑，斜坡屋顶，整体结构已经建好了。
远处有树的地方就是潮白河堤了，离河够近吧？右手边的建筑是星河皓月的。
长镜头拍到的墙面局部。
2期的北门，注意看门上面的标语“A区一期”，这和我们常讲的2期不一致
从北边数第2栋楼，放大图可以看到这是A区28号楼，下面有一些散落的空心砖。
现场旁边的平面布置图和施工概况，我注意到建筑高度是19.72米，如果按6层算的话每层高度不到3.3，减去楼板厚度，那么室内高度可能达不到3米呢……不会吧……，最好这19.72米是5层的高度 -_-b
看了这个区域划分图，不难明白所谓的2期就是新东城A区，A1项目就是现在已经起来的多层建筑，A2和A3应该分别是小高层和高层，但宣传的不是“美林湾”么？
数了数大概有10栋左右。
单元门，非常高挑。
27号楼
远景，这个方向的远处应该是那几栋楼间距很宽的小高层，所谓的观景建筑吧，说是地段最好的一栋价格肯定要在5000靠上。
远景2，右边这个工房是工地厕所……
还是27号楼。
不知道这些砖质量怎么样？作哪部分用的？不懂，我想学学建筑及装修方面的知识，为了省钱，想自己动手……
墙面局部。
局部，不知道是阳台还是花台。
单元门。
长镜头的远景。
远景。
将来的“花园洋房”
这个沟是工地和潮白河之间的沟，右手边高处就是潮白河堤，潮白河的两边将来都要改成绿地、公园，我希望是类似小月河公园（海淀区知春路东边）那种
上面那条沟往北看的情景，右手边是星河皓月的小高层，12层左右吧，顶楼带露台的价格是50万。
河堤上的杨柳
总结：
对比了很多楼盘，我觉得这里超值啊（星河皓月类似的多层洋房已经全部售完了），不管是休闲、旅游、养老、居住、升值，都是很有潜力的地段，西边潮白河、通州；北边星河皓月居民区；东边软件园；南边是朝阳北路延伸和国际高尔夫球场。
嗯，你还在犹豫么？我已经下手了，但还不知道自己会不会因为经济原因而最终放弃，怎么说呢？想给自己选一个归宿？在北京这个高房价的焦土旁，这里是高性价比的不二之选。
就这样啦，我以后如果买了，还有很多房子的话题要写；
如果以后没买这里，那我再谈这个话题可能要几年之后了，哎～房价！
这次重点介绍一下美林湾，就像每个人都认为自己的选择是最好一样，夸张与不夸张也都是无所谓的事了：），本文中图片关于1期的较少，大家可以去网上查以前美林的项目看看实景。
关于美林要先插一点我后来查到的资料和部分对比：
正面消息
他们开发的“美林水郡”、“美林花园”、“美林·香槟小镇”均获得了不少设计和社区奖项，总体来看还是不错的
美林新东城的1期是单电，有时停电，而2期是双电，基本上不会有停电的问题。
美林的2期户型公摊面积很少，大概在14平米左右，而且会写在合同中；而上上城的合同中没有提到公摊面积。
美林的2期是准现房，已经封顶，后面有照片大家可以看；上上城的4期还没有封顶或还在地下，是期房，而央行限定房贷不能买期房，这算不算违规呢？
美林的2期容积率低，绿化率高，楼层低，5-6层的多层建筑以后不会或很少会建了，建了价格也会很高
这里通930，从酒厂上高速直达国贸。
这里不是燕郊镇，属于燕郊的辖区，算是农村吧，环境好一点。
这里西边紧邻潮白河，河西就是通州，站在潮白河堤上打电话不是漫游，算不算是好消息呢～
算是花园洋房吧？有点自我安慰的感觉……
听说现在潮白河正在治理，以后的景观会非常好，但2002年说对潮白河进行8年规划，为奥运做准备，今年07年了，不知道什么时候能好呢？
负面消息
美林·新东城选择的“嘉浩物业”，这家北京的公司在2002年成立，注册资金100万，之前传得沸沸扬扬的“炫特区”的物业问题看来的确属实，但具体情况我不了解；而美林新东城的1期物业管理也的确一般。美林销售给我的解释是嘉浩物业在美林新东城的1期招聘的物业人员是从当地招来的，人员的确有些问题，这一点他们的上层正在和嘉浩物业的老总沟通，以期解决，2期的管理会好很多。
嗯，怎么说呢，现在燕郊的很多社区有很多没有物业或者是开发商自己管理或者是当地的物业，这样来看美林选择的正规的北京嘉浩物业还是更好些？物业的重要性大家也都了解，如果出了问题大家一定要捍卫自己的权利！
燃气接口费和保险费还是要收，虽然这样的做法是不对的，但我真的不知道该怎么办……
4200-4500元/平，80-90平的话首付至少要8万，贷20年的月供对我来说还是吃力了点，如果首付多一些，最终确定下来的户型价格低一些，那么美林湾会成为我的不二之选。
感谢＂天山白鹭＂提供的宝贵意见，现在的关键问题就在于2点：
1、物业
2、配套设施
问题是这2点开发商都不同意写入合同
在3月1日起实施的《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》中也没有明确提到配套设施需要写入合同之类，况且美林湾不是在北京，而是在燕郊，这的确是个大问题。
有专家提到“从合同角度讲，在交付条件这一块把原来取得竣工验收许可证改为取得综合验收许可，在这一点上可能提高了条件”，不知道2期是否也需要取得《综合验收许可》才能交付呢？到时候还是要关注一下合同内容。
PS：不知道以2期购房人的身份去咨询美林开发商关于1期的问题，他们会怎么答复呢？大家去试问一下：）
参考文章：
《社区配套 套你没商量》
《政策解读：小区配套设施不完善 今后有地方说理》
以下是游记
首先不得不赞一下美林的一个售楼小姐萦（化名，以下同），我们首先在酒厂的接待中心见到的她，是她为我们进行的沙盘讲解，嗯，可以用专业周到、温柔稳重、端庄来形容，美林的彩页也算是精美（回来有朋友说和富力城的相比还是低档一些，口吻之讨厌让我极想xx之，这没有可比性么），主要是喜欢上了他们的户型设计，在上文说过，我们辞别了萦之后首先去的是星河皓月，3点左右赶去看已经建好的1期：
上图是1期的房子，喜欢么？点开大图可以看到最左边有几个人或站或做，他们就是1期的业主，嗯，清一色东北人，这张照片是在我们跟他们聊过天之后拍的：），从他们那里了解到不少情况啊，后面慢慢说；地面的缝隙是水系，有地灯，但可惜没有水，这1期的房也没交多久，入住最早的一个业主（一个老大爷，别人管他叫“片儿长”，呵呵）也才住了3个月，小树看起来很单薄：（，希望能好好成长吧；房子的外墙是保温墙（好多房子不是哦），但是外面不是很耐脏（所以2期的外墙更改了），这个小区的房子都卖光了，但是入住只有1/3，有人是给房子买的，有人买了渡假用，还有人买了只是搁那了……，环境非常静谧，嗯～
问他们物业怎么样，他们也说不上，感觉是一般，房子质量方面好像还很满意，其中有一个人提到星河皓月有一处房的墙壁正在返修-_-b，总之我喜欢这样的小区啊～
从侧面看间距
每栋楼的外观都不一样，其实这样感觉有点乱～
我们第二天（5月20日）一早再次来到美林湾本部，主要是为了先排上号。
它在1期北边，刚建好，算是宽敞舒适，设施也还行，不小心拍到了这位大哥的正面，但我只有这一张大厅的图，不好意思啊，如果你有意见我马上撤掉～
从售楼楼大厅向外看（向南），周围有一圈小喷泉（我希望以后小区里面的喷泉多一些^_^b）
由于只是排号，我们很快办完了手续，交了订金，再次听萦给我们讲这里的完整沙盘，我也了解到了美林所说的“摇号”到底是什么意思，我可能赶不上26号的摇号了，说是排在前150位的才能进行第一批摇号，而我在170多呢，沙盘不让拍，很可惜，不过还是很感慨这里的售楼人员的专业素质（感觉星河皓月和这里的销售都不错，真的比上上城要强）。
由于别的情况需要等到选好户型才能再做决定，所以我们也不在逗留，动身去2期工地看个究竟。
题外话：这两天遇到了好多可能是未来的邻居啊，大家说说笑笑互相沟通也满有意思的：）
2期的位置已经说过了，我们从燕顺路和星河皓月最南边的那条路的交叉口往西走，大概200米左右就到了2期的北门旁边：
照片上右手边就是临街的第一栋楼，可以看到这几栋楼都是6层的建筑，斜坡屋顶，整体结构已经建好了。
远处有树的地方就是潮白河堤了，离河够近吧？右手边的建筑是星河皓月的。
长镜头拍到的墙面局部。
2期的北门，注意看门上面的标语“A区一期”，这和我们常讲的2期不一致
从北边数第2栋楼，放大图可以看到这是A区28号楼，下面有一些散落的空心砖。
现场旁边的平面布置图和施工概况，我注意到建筑高度是19.72米，如果按6层算的话每层高度不到3.3，减去楼板厚度，那么室内高度可能达不到3米呢……不会吧……，最好这19.72米是5层的高度 -_-b
看了这个区域划分图，不难明白所谓的2期就是新东城A区，A1项目就是现在已经起来的多层建筑，A2和A3应该分别是小高层和高层，但宣传的不是“美林湾”么？
数了数大概有10栋左右。
单元门，非常高挑。
27号楼
远景，这个方向的远处应该是那几栋楼间距很宽的小高层，所谓的观景建筑吧，说是地段最好的一栋价格肯定要在5000靠上。
远景2，右边这个工房是工地厕所……
还是27号楼。
不知道这些砖质量怎么样？作哪部分用的？不懂，我想学学建筑及装修方面的知识，为了省钱，想自己动手……
墙面局部。
局部，不知道是阳台还是花台。
单元门。
长镜头的远景。
远景。
将来的“花园洋房”
这个沟是工地和潮白河之间的沟，右手边高处就是潮白河堤，潮白河的两边将来都要改成绿地、公园，我希望是类似小月河公园（海淀区知春路东边）那种
上面那条沟往北看的情景，右手边是星河皓月的小高层，12层左右吧，顶楼带露台的价格是50万。
河堤上的杨柳
总结：
对比了很多楼盘，我觉得这里超值啊（星河皓月类似的多层洋房已经全部售完了），不管是休闲、旅游、养老、居住、升值，都是很有潜力的地段，西边潮白河、通州；北边星河皓月居民区；东边软件园；南边是朝阳北路延伸和国际高尔夫球场。
嗯，你还在犹豫么？我已经下手了，但还不知道自己会不会因为经济原因而最终放弃，怎么说呢？想给自己选一个归宿？在北京这个高房价的焦土旁，这里是高性价比的不二之选。
就这样啦，我以后如果买了，还有很多房子的话题要写；
如果以后没买这里，那我再谈这个话题可能要几年之后了，哎～房价！
标签： 初次买房在燕郊
2007年5月21日 星期一
07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（中篇）——上上城？富鼎？星河？美林湾？
注：本文所涉及楼盘仅仅是作者在有限的时间内扫盘的个人归纳，燕郊应该还有很多更好的新开楼盘。
这一日我们看了近十个楼盘的沙盘，7、8个楼盘的现场，最后感觉富鼎中心、星河皓月、美林湾还是不错的。
这里我们先看一张燕郊的区域规划图：
可以看到，上上城所在的区域是高科技工业区；富鼎中心在金融商贸区（不确定）；星河皓月和美林湾在旅游度假区。
首先针对某些问题综合分析一下：
土建质量
从侧面了解到一些问题：以前有网友反应的上上城墙壁裂缝、墙皮开裂，以及我们自己看到的2期较粗糙的外墙，总的来说，美林湾1期和上上城1、2期的土建质量一般，但二者房屋类型不同，星河皓月某期有墙壁损坏返修的情况。
容积率、楼层高度、楼间距、绿化率
这些问题其实是一个问题，就是居住适宜度。
不是危言耸听，对于建筑来说，高层（20层以上都算）将来面临有地表沉降的问题、峡谷效应（9-11层扬尘密集区）、热岛效应（区域城市地表较多比较明显）、低层采光问题、空间压迫感等等；
就居住适宜度来讲，还是多层及小高层楼房比较抢手，但相对较贵；由于种种因素，大概燕郊以后很少会再建7层以下的多层楼盘了。
目测数据：上上城的楼间距在45米左右，楼高在20层靠上；星河皓月1x层建筑的楼间距在45米左右；美林湾6层建筑的楼间距在25-30米左右；富鼎是独栋。
绿化：由于这几个项目都没有完成，仅比较沙盘的话，绿化最好的是美林湾，其次是星河皓月、上上城。
各个楼盘的这些规划参数都可以查到，有兴趣的话大家可以去查，推荐到焦点房地产网或搜房网。
价值因素
据全球统计，楼层越高，居住的人越少，一般在20层以上，就易出现空房现象，从期待房产升值方面来讲，也是不利因素。
如果朝阳北路-神威北路全线开通的话，个人认为美林湾和星河皓月的升值潜力较大。
如果从本文第一张规划图来看，因为都是住宅项目，我觉得还是旅游度假区有优势啊，旁边的软件园和国际高尔夫球场都是比较注意生态的项目，总觉得要比工业区好些，嗯，我是不是要倒戈了～
以下是楼盘分析：
上上城的情况
具体的情况可以参考《对于燕郊上上城各种问题、流言的个人考察分析》，情况大抵如此，昨天有网友提出我是枪手、托儿云云，并提出燃气接口费的收取不合理，我了解到的情况是燃气供应商向开发商统一收取，而开发商转嫁到业主身上，业主是在为政府买单，这个问题比较普遍，但这里暂且不提了，对于我个人的诋毁更是无稽之谈。
富鼎中心的情况
这是一个小项目（对居民区而言），它其实是一个星级大酒店的项目，下宽上窄，1-4层（或5层）是酒店，宽层的上方是空中花园，酒店的上方就是高层住宅了，有300套房子可供出售，我觉得它是商住两用的，当写字楼也一样，均价是4300/套，精装修，车位40元/月，物业费1.6元，其实这个项目挺吸引人的，精装修啊，省了很多装修费用，虽然物业费贵点，但是非常方便，楼下就是酒店大堂，很多事都可以委托酒店前台来办的，这是一个很值得考虑的特殊楼盘，可惜的是那时没有拍下照片，现场我也没有去看。
星河皓月的情况
我们直接去了星河皓月的售楼本部，从外面看很漂亮，门口有一个大的音乐喷泉，里面的水系蜿蜒流淌，数个小喷泉星罗棋布，眼前清一色5-6层的欧式小洋房（可惜啊，全卖光了～～）和准商业街，门厅听着几部游览电车，更远处是正在兴建的小高层和高层住宅，嗯，总之第一印象特别好。
进入售楼大厅，眼前庞大的沙盘着实让我一惊：乖乖，上上城不是号称燕郊最大的社区吗？看情况怎么有点不靠谱了？
售楼大厅的布置、设施给人感觉很大气，售楼小姐的接待也很负责人，大致介绍了沙盘之后我们就在她的带领下坐电车去看了现房（给我们发了安全帽），不知道是几期的工地，有一栋还围着脚手架和防护网，我们看的那栋楼有13、4层，都是96平以上的大户型，格局还不错，顶层是一居室复式，赠的一个露台有小20平，总价50万，同行的女孩特别喜欢，差点就定了下来，后来我们吃饭讨论过后还是放弃了，毕竟是燕郊，这个价格还是贵了点，均价4600元，星河皓月的高价确实比较遗憾。
美林湾的情况
这张图是美林湾的接待处，我们在酒厂瞟到这个地方，本来我没打算进，后来朋友拿出了他们的彩页和户型图，晕！这样的户型（86平的2居）太棒了，进门左手或右手边就是厨房、客厅和两个居室门不正对，公共性和私密性完全分离，户型方方正正，南北通透（5-6层的板楼），2个居室都朝南，相比刚看过的上上城户型，太理想了！遂一同进去停售楼小姐的沙盘讲解，这个楼盘南边紧邻神威北路（朝阳北路），然后就是大面积的国际高尔夫球场，西边是已经圈起来的河北的软件学院，北边是星河皓月社区，再北边是美林新东城1期。
大片的绿地吸引了我，从沙盘上看，建筑密度不高，有水系、超市、商业街、观景小高层、高层等等，本批房和1期一样都是欧式风格，5-6层高，室内高度3-5米（北京一般2.8或以上）
这批房是08年6月30日前统一交房，5月26日2期第一次摇号，6月、7月还要摇两次，说是要修建景观，所以相对较慢，总共好像是500套，之后的项目也是小高层和高层，哎，大家下手要快啊
遗憾的是均价比上上城高了很多，4400元，估计范围在4200-4500左右（压力好大～），不管怎么说，先去1期去看看吧，我们到美林新东城1期的时候已经3点了，看完楼盘直接回了北京，忘记排号了……当天排到了170多号，由于是准现房（工地的房已经封顶），美林采取摇号的形式，并以户型为准，并非整栋开盘，这样比较公平，可惜的是，第一次摇号好像是在150号之内，我晚啦～
时间不早，也写累了，明天发布下篇吧，嗯，题目就叫做《07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（下篇）——归宿美林湾》
注：本文随想随写，没有检查核对，部分信息可能不准确，如有问题可以直接联系本人。
这一日我们看了近十个楼盘的沙盘，7、8个楼盘的现场，最后感觉富鼎中心、星河皓月、美林湾还是不错的。
这里我们先看一张燕郊的区域规划图：
可以看到，上上城所在的区域是高科技工业区；富鼎中心在金融商贸区（不确定）；星河皓月和美林湾在旅游度假区。
首先针对某些问题综合分析一下：
土建质量
从侧面了解到一些问题：以前有网友反应的上上城墙壁裂缝、墙皮开裂，以及我们自己看到的2期较粗糙的外墙，总的来说，美林湾1期和上上城1、2期的土建质量一般，但二者房屋类型不同，星河皓月某期有墙壁损坏返修的情况。
容积率、楼层高度、楼间距、绿化率
这些问题其实是一个问题，就是居住适宜度。
不是危言耸听，对于建筑来说，高层（20层以上都算）将来面临有地表沉降的问题、峡谷效应（9-11层扬尘密集区）、热岛效应（区域城市地表较多比较明显）、低层采光问题、空间压迫感等等；
就居住适宜度来讲，还是多层及小高层楼房比较抢手，但相对较贵；由于种种因素，大概燕郊以后很少会再建7层以下的多层楼盘了。
目测数据：上上城的楼间距在45米左右，楼高在20层靠上；星河皓月1x层建筑的楼间距在45米左右；美林湾6层建筑的楼间距在25-30米左右；富鼎是独栋。
绿化：由于这几个项目都没有完成，仅比较沙盘的话，绿化最好的是美林湾，其次是星河皓月、上上城。
各个楼盘的这些规划参数都可以查到，有兴趣的话大家可以去查，推荐到焦点房地产网或搜房网。
价值因素
据全球统计，楼层越高，居住的人越少，一般在20层以上，就易出现空房现象，从期待房产升值方面来讲，也是不利因素。
如果朝阳北路-神威北路全线开通的话，个人认为美林湾和星河皓月的升值潜力较大。
如果从本文第一张规划图来看，因为都是住宅项目，我觉得还是旅游度假区有优势啊，旁边的软件园和国际高尔夫球场都是比较注意生态的项目，总觉得要比工业区好些，嗯，我是不是要倒戈了～
以下是楼盘分析：
上上城的情况
具体的情况可以参考《对于燕郊上上城各种问题、流言的个人考察分析》，情况大抵如此，昨天有网友提出我是枪手、托儿云云，并提出燃气接口费的收取不合理，我了解到的情况是燃气供应商向开发商统一收取，而开发商转嫁到业主身上，业主是在为政府买单，这个问题比较普遍，但这里暂且不提了，对于我个人的诋毁更是无稽之谈。
富鼎中心的情况
这是一个小项目（对居民区而言），它其实是一个星级大酒店的项目，下宽上窄，1-4层（或5层）是酒店，宽层的上方是空中花园，酒店的上方就是高层住宅了，有300套房子可供出售，我觉得它是商住两用的，当写字楼也一样，均价是4300/套，精装修，车位40元/月，物业费1.6元，其实这个项目挺吸引人的，精装修啊，省了很多装修费用，虽然物业费贵点，但是非常方便，楼下就是酒店大堂，很多事都可以委托酒店前台来办的，这是一个很值得考虑的特殊楼盘，可惜的是那时没有拍下照片，现场我也没有去看。
星河皓月的情况
我们直接去了星河皓月的售楼本部，从外面看很漂亮，门口有一个大的音乐喷泉，里面的水系蜿蜒流淌，数个小喷泉星罗棋布，眼前清一色5-6层的欧式小洋房（可惜啊，全卖光了～～）和准商业街，门厅听着几部游览电车，更远处是正在兴建的小高层和高层住宅，嗯，总之第一印象特别好。
进入售楼大厅，眼前庞大的沙盘着实让我一惊：乖乖，上上城不是号称燕郊最大的社区吗？看情况怎么有点不靠谱了？
售楼大厅的布置、设施给人感觉很大气，售楼小姐的接待也很负责人，大致介绍了沙盘之后我们就在她的带领下坐电车去看了现房（给我们发了安全帽），不知道是几期的工地，有一栋还围着脚手架和防护网，我们看的那栋楼有13、4层，都是96平以上的大户型，格局还不错，顶层是一居室复式，赠的一个露台有小20平，总价50万，同行的女孩特别喜欢，差点就定了下来，后来我们吃饭讨论过后还是放弃了，毕竟是燕郊，这个价格还是贵了点，均价4600元，星河皓月的高价确实比较遗憾。
美林湾的情况
这张图是美林湾的接待处，我们在酒厂瞟到这个地方，本来我没打算进，后来朋友拿出了他们的彩页和户型图，晕！这样的户型（86平的2居）太棒了，进门左手或右手边就是厨房、客厅和两个居室门不正对，公共性和私密性完全分离，户型方方正正，南北通透（5-6层的板楼），2个居室都朝南，相比刚看过的上上城户型，太理想了！遂一同进去停售楼小姐的沙盘讲解，这个楼盘南边紧邻神威北路（朝阳北路），然后就是大面积的国际高尔夫球场，西边是已经圈起来的河北的软件学院，北边是星河皓月社区，再北边是美林新东城1期。
大片的绿地吸引了我，从沙盘上看，建筑密度不高，有水系、超市、商业街、观景小高层、高层等等，本批房和1期一样都是欧式风格，5-6层高，室内高度3-5米（北京一般2.8或以上）
这批房是08年6月30日前统一交房，5月26日2期第一次摇号，6月、7月还要摇两次，说是要修建景观，所以相对较慢，总共好像是500套，之后的项目也是小高层和高层，哎，大家下手要快啊
遗憾的是均价比上上城高了很多，4400元，估计范围在4200-4500左右（压力好大～），不管怎么说，先去1期去看看吧，我们到美林新东城1期的时候已经3点了，看完楼盘直接回了北京，忘记排号了……当天排到了170多号，由于是准现房（工地的房已经封顶），美林采取摇号的形式，并以户型为准，并非整栋开盘，这样比较公平，可惜的是，第一次摇号好像是在150号之内，我晚啦～
时间不早，也写累了，明天发布下篇吧，嗯，题目就叫做《07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（下篇）——归宿美林湾》
注：本文随想随写，没有检查核对，部分信息可能不准确，如有问题可以直接联系本人。
标签： 初次买房在燕郊
07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（上篇）——上上城个人分析后记
作为一个买房中人，也是费尽大量精力去收集各种相关资料，试图在错综复杂的房市楼市中窥到些许端倪，在拼凑了《对于燕郊上上城各种问题、流言的个人考察分析》之后，终于2007-05-19日（StarCraft 2的发布日^_^）再次来到燕郊这个在地理位置、政治、生活上都很微妙的地方。
我们首先来到上上城进行户型初选，上次联系过的售楼小姐带我们看过沙盘的具体位置（红色圈住的就是这次四期的可选楼盘）：
户型翻来复去就那么几种类型，所谓南北通透、全阳面等等图片就不贴了，都不是正正方方的，户型呈蛇形分布（也就是通透、全阳、通透、全阳…这样交错分布），房间里面的布局也不理想，一进门就是客厅，厨房相对较远，卧室的私密性也没有保障。
但是怎么说呢，上上城的定位是“青年社区、青年公寓”，但是居住密度和层高都不是我喜欢的类型，嗯，我今年25，难道已过青年？ -_-b
由于是第一次买房，而我又属于那种不喜欢麻烦的类型，所以嘁哩喀喳就把户型的一二三选都确定下来了，之后马上出来去已建成的2期了解我的此行的下一个目的（过密的建筑是否适宜居住？）
以下图均在上上城2期拍摄：
数数有多少层？
东西向间距
南北向间距，从这个角度拍出来的感觉还挺宽，其实楼间距都在50米左右
近景一
近景二
近景三
远处是建设中的四期上一组团，已经有几层了
绿化还不错
底层楼道，里面是两部电梯，间内高度应该不到3米
外墙局部一
外墙局部二
外墙局部三
大家关心的物业保安一
大家关心的物业保安二
总结：
大体来说，上上城还是不错的。个人来讲，对2期的外墙颜色不是很满意，4期的颜色要浅一些，在2期小区漫步时的紧张、压迫感应该会改善许多，但怎么说呢这种高密度的生活社区还是嫌紧张了些，我不是给大家泼冷水，这样密集的生活社区如果入住率到一定程度之后，可能会带来诸多的不便，居住起来也不是那么的舒服，曾经有一个开发商说过类似这样的话：“为了经济效益我们肯定要盖高层，但如果让我自己来选择居住环境，我肯定会选择较低的多层楼盘和绿化率较高的地方”，而我的观念转变主要发生在我们在燕郊周边扫盘之后，尤其是看到了几个我认为更适宜居住的不错的小区。
后续：
同行的一个女孩陪我们在上上城徘徊良久，最终还是没有表示出任何兴趣并急着要走，说实在话，我刚开始对她的表现很不高兴，毕竟我们高高兴兴地来选户型，并且要细致地去了解周边情况，她这样的表现让我情绪很不爽，我很不理解为什么她会这样，但后来，她提出要去“星河皓月”楼盘看一下，说是也是一个很大的盘，我心说上上城的广告这么大，看沙盘的规模也不错，会有更大的楼盘我不知道吗？带着这样的疑虑，我们一行三人告别满脸堆笑的售楼小姐，坐上不太情愿载我们去酒厂（燕郊地名）的上上城班车，来到了酒厂附近，这里有好几个楼盘的接待中心：富鼎中心、美林湾、上上城、潮白人家、星河皓月……。
我们首先来到富鼎中心，这是一个酒店式公寓……
（未完待续，请等待《07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（中篇）——富鼎？星河？美林湾？》）
我们首先来到上上城进行户型初选，上次联系过的售楼小姐带我们看过沙盘的具体位置（红色圈住的就是这次四期的可选楼盘）：
户型翻来复去就那么几种类型，所谓南北通透、全阳面等等图片就不贴了，都不是正正方方的，户型呈蛇形分布（也就是通透、全阳、通透、全阳…这样交错分布），房间里面的布局也不理想，一进门就是客厅，厨房相对较远，卧室的私密性也没有保障。
但是怎么说呢，上上城的定位是“青年社区、青年公寓”，但是居住密度和层高都不是我喜欢的类型，嗯，我今年25，难道已过青年？ -_-b
由于是第一次买房，而我又属于那种不喜欢麻烦的类型，所以嘁哩喀喳就把户型的一二三选都确定下来了，之后马上出来去已建成的2期了解我的此行的下一个目的（过密的建筑是否适宜居住？）
以下图均在上上城2期拍摄：
数数有多少层？
东西向间距
南北向间距，从这个角度拍出来的感觉还挺宽，其实楼间距都在50米左右
近景一
近景二
近景三
远处是建设中的四期上一组团，已经有几层了
绿化还不错
底层楼道，里面是两部电梯，间内高度应该不到3米
外墙局部一
外墙局部二
外墙局部三
大家关心的物业保安一
大家关心的物业保安二
总结：
大体来说，上上城还是不错的。个人来讲，对2期的外墙颜色不是很满意，4期的颜色要浅一些，在2期小区漫步时的紧张、压迫感应该会改善许多，但怎么说呢这种高密度的生活社区还是嫌紧张了些，我不是给大家泼冷水，这样密集的生活社区如果入住率到一定程度之后，可能会带来诸多的不便，居住起来也不是那么的舒服，曾经有一个开发商说过类似这样的话：“为了经济效益我们肯定要盖高层，但如果让我自己来选择居住环境，我肯定会选择较低的多层楼盘和绿化率较高的地方”，而我的观念转变主要发生在我们在燕郊周边扫盘之后，尤其是看到了几个我认为更适宜居住的不错的小区。
后续：
同行的一个女孩陪我们在上上城徘徊良久，最终还是没有表示出任何兴趣并急着要走，说实在话，我刚开始对她的表现很不高兴，毕竟我们高高兴兴地来选户型，并且要细致地去了解周边情况，她这样的表现让我情绪很不爽，我很不理解为什么她会这样，但后来，她提出要去“星河皓月”楼盘看一下，说是也是一个很大的盘，我心说上上城的广告这么大，看沙盘的规模也不错，会有更大的楼盘我不知道吗？带着这样的疑虑，我们一行三人告别满脸堆笑的售楼小姐，坐上不太情愿载我们去酒厂（燕郊地名）的上上城班车，来到了酒厂附近，这里有好几个楼盘的接待中心：富鼎中心、美林湾、上上城、潮白人家、星河皓月……。
我们首先来到富鼎中心，这是一个酒店式公寓……
（未完待续，请等待《07年5月燕郊扫盘、踩盘二日游（中篇）——富鼎？星河？美林湾？》）
标签： 初次买房在燕郊
